Anlagekosten, Erwerbspreis

    Gesetzliche Grundlagen
    § 55 StG

    Inhalt

    1             Begriff der Anlagekosten
    2             Erwerbspreis
    2.1          Definition, massgebender Zeitpunkt
    2.2          Verkehrswert als Ersatzwert für den Erwerbspreis
    2.2.1      Allgemein
    2.2.2      Verkehrswert vor 30 Jahren
    2.3          Überführung aus dem Geschäftsvermögen
    2.4          Wirtschaftliche Handänderung
    Anhang:      Baukosten-Index der Solothurnischen Gebäudeversicherung (SGV-Index)

     

    1             Begriff der Anlagekosten

    Um den Grundstückgewinn zu ermitteln, sind vom Erlös die Anlagekosten abzuziehen (§ 53 Abs. 1 StG). Diese setzen sich zusammen aus

    • dem Erwerbspreis des Grundstücks (§ 55 StG),
    • den Aufwendungen, die zur Wertsteigerung des Grundstücks beigetragen haben (§ 56 Abs. 1 lit. a und b StG),
    • den Kosten und Abgaben, die im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstücks aufgewendet wurden (§ 56 Abs. 1 lit. c StG).

     

    2              Erwerbspreis

    2.1          Definition, massgebender Zeitpunkt


    Der Erwerbspreis ist in § 55 Abs. 1 StG grundsätzlich gleich definiert wie der Erlös in § 54 Abs. 1 StG. Es kann damit auf die Ausführungen in StB SO § 54 Nr. 1 verwiesen werden. Insbesondere gelten auch Nutzniessungs- und Wohnrechte, die der Steuerpflichtige beim seinerzeitigen Erwerb zu Gunsten des damaligen Veräusserers eingeräumt hat, nicht als Anlagekosten. Das gilt auch für den Fall, dass der Verkäufer diese Belastungen zu einem späteren Zeitpunkt gegen Entgelt abgelöst hat. Diese Entschädigung ist nicht Bestandteil der Anlagekosten.

    Hingegen zählen Renten, die für den Erwerb der Liegenschaft bezahlt wurden, zum Erwerbspreis. Sie sind auch hier zum Barwert anzurechnen (siehe StB SO § 54 Nr. 1), ungeachtet ob der Steuerpflichtige sie länger oder weniger lang hat leisten müssen, als nach der statistischen Lebenserwartung anzunehmen war. Für die Ermittlung der Anlagekosten und damit auch des Erwerbspreises ist auf die letzte steuerbegründende Veräusserung abzustellen (ausführlich dazu StB SO § 53 Nr. 1). Darum ist z.B. der Anrechnungspreis, den ein Erbe im Rahmen der Erbteilung seinen Miterben bezahlt hat, nicht massgebend, sondern es ist auf den Kaufpreis zurückzugreifen, den der Erblasser früher entrichtet hat (Urteil BGer 2C_147/2008 vom 29.07.2008).

    Beim Erlös kann der Steuerpflichtige mit allen zulässigen Beweismitteln nachweisen, dass er vom beurkundeten Kaufpreis abweicht. Im Unterschied dazu wird ein höherer Kaufpreis, als beim seinerzeitigen Kauf beurkundet, nur anerkannt, wenn die nach dem damaligen Recht geschuldeten Steuern auf dem Grundstückgewinn aufgrund dieses höheren Preises veranlagt worden sind (§ 55 Abs. 2 StG). Diese Bestimmung will auf der einen Seite verhindern, dass der Steuerpflichtige beim Erwerb geleistete, nicht besteuerte Schwarzgeldzahlungen (nach Verjährung der strafbaren Handlung) steuermindernd geltend machen kann. Auf der andern Seite ist es ausgeschlossen, den Pfandausfall, den der Verkäufer seinerzeit beim Erwerb im Rahmen eines Zwangsverwertungsverfahrens erlitten hat, als Erwerbspreis zu berücksichtigen. Denn der Zuschlagspreis gilt auch in diesen Fällen als massgebender Erlös und Erwerbspreis (Urteil BGer 2C_589/2014 vom 27.03.2015 = StE 2015 B 44.13.7 Nr. 27).

    Beispiel: Willy Winter hatte seinerzeit Victor Vieli ein Darlehen in der Höhe von CHF 500‘000 gewährt. Als Sicherheit hatte er einen Schuldbrief in gleicher Höhe im dritten Rang mit einem Pfandvorgang von CHF 2‘000‘000 erhalten. Vieli wurde von einem der vorgehenden Pfandgläubiger auf Pfandverwertung betrieben. Um seinen Verlust zu limitieren, ersteigerte Winter 2012 in der Zwangsverwertung die Liegenschaft zu einem Preis von CHF 2‘100‘000. Im Ergebnis erlitt er dadurch einen Pfandausfall von CHF 400‘000. Im Jahr 2017 konnte Winter die Liegenschaft für CHF 2‘800‘000 verkaufen. Diesem Erlös ist bei der Gewinnermittlung der seinerzeitige Zuschlagspreis von CHF 2‘100‘000 als Erwerbspreis gegenüberzustellen.



    2.2.             Verkehrswert als Ersatzwert für den Erwerbspreis

    2.2.1           Allgemein

    Ist der Erwerbspreis nicht feststellbar, so gilt als solcher der Verkehrswert im Zeitpunkt der letzten steuerbegründenden Veräusserung (§ 55 Abs. 3 StG). Da der Kaufpreis in Kaufverträgen öffentlich beurkundet werden muss, gelangt diese Bestimmung u.a. zur Anwendung, wenn der Steuerpflichtige das Grundstück durch Tauschgeschäft erworben hat. Von Bedeutung sind auch Fälle, in denen das Grundstück während der massgeblichen Besitzesdauer erhebliche Veränderungen erfahren hat, indem wiederholt Flächen abparzelliert und wieder zugeschlagen sowie Dienstbarkeiten begründet worden sind. Der Verkehrswert ist in diesen Fällen nach der gleichen Methode zu schätzen wie jener vor 30 Jahren.


    2.2.2        Verkehrswert vor 30 Jahren

    Als Erwerbspreis gilt der Verkehrswert auch dann, wenn der massgebende Erwerb, d.h. die letzte steuerbegründende Veräusserung, mehr als 30 Jahre zurückliegt (§ 55 Abs. 4 StG). Dann ist der Verkehrswert vor 30 Jahren massgebend. Im Ergebnis gelangt damit nur der Mehrwert des Grundstücks in den letzten 30 Jahren zur Besteuerung; die frühere Wertsteigerung bleibt steuerlich unbeachtlich. In beiden Fällen, wenn kein Erwerbspreis feststellbar ist und beim Erwerb vor mehr als 30 Jahren, muss der Verkehrswert geschätzt werden. Wenn man bedenkt, dass auch aktuelle Bewertungen von Grundstücken oft eine grosse Spannweite aufweisen, kann von einer Schätzung des Verkehrswertes vor 30 Jahren keine hohe Genauigkeit erwartet werden. Den Steuerpflichtigen bleibt aber immer die Möglichkeit offen, einen höheren Erwerbspreis nachzuweisen.

    Beispiel: Die Schätzung des Verkehrswertes vor 30 Jahren lautet auf CHF 300'000. Die Steuerpflichtigen weisen mit Kaufvertrag und Bauabrechnung nach, dass sie die Bauparzelle vor 36 Jahren zum Preis von CHF 80'000 erworben und dass die Baukosten im darauffolgenden Jahr CHF 255'000 betragen haben. Die Summe von CHF 335'000 ist als Erwerbspreis anzuerkennen.

    Wenn keine Schätzung des Verkehrswertes aus der Zeit vor 30 Jahren (z.B. in einem Erbschaftsinventar) vorliegt, ist er gemäss Rechtsprechung schematisch wie folgt zu ermitteln:



     

    Gebäudeneuwert vor 30 Jahren (gemäss Solothurnischer Gebäudeversicherung; SGV-Index, siehe Anhang)

    Zuschlag für Baunebenkosten von 15% ‑ 25% des Gebäudeneuwertes (15% für Stockwerkeinheiten und Mehrfamilienhäuser, 25% für Einfamilienhäuser)

    Total Neubaukosten

    0.5% Altersentwertung pro Jahr von den Neubaukosten (bei nachgewiesenermassen schlecht unterhaltenen Gebäuden kann die Altersentwertung bis auf 1% pro Jahr erhöht werden)

    Landwert vor 30 Jahren aufgrund von Preisvergleichen (statistische Methode)

    Verkehrswert vor 30 Jahren

     

    Beispiel: Robert Rauber verkauft im Jahr 2017 das Einfamilienhaus, das seine Eltern 1955 erbaut haben. Aufgrund der Abklärungen bei der Amtschreiberei wurde Bauland in jener Gemeinde im Jahr 1987 zu Preisen von etwa CHF 80/m2 gehandelt. Die Versi­cherungssumme bei der Gebäudeversicherung betrug im Jahr 1987 CHF 48'200 (100%, Index Basis 1939), der SGV-Index (Anhang) 700%. Der Verkehrswert vor 30 Jahren wird wie folgt ermittelt:

    Landwert

    850

    m2 à CHF

    80.00

     

     

    68'000

    Gebäude

     

     

     

     

     

     

    Versicherungssumme

     

    SGV 100%

    48'200

     

     

     

    SGV-Index

    1987

     

    700%

     

     

     

    Versicherungsneuwert

     

    700% von

     48‘200

    337‘400

     

     

    Baunebenkosten

    25%

    des Neuwertes

     

    84‘350

     

     

    Gebäudeneuwert

     

     

     

    421‘750

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    Baujahr

    1955

     

     

     

     

     

    Gebäudealter

    1987

    32

    Jahre

     

     

     

    Altersentwertung

     

    0.50%

    pro Jahr

    ‑ 67‘840

     

     

    Gebäudezeitwert

     

     

     

    354‘270

     

    354‘270

    Verkehrswert vor 30 Jahren (gerundet)

     

     

     

    422‘200

     

    2.3              Überführung aus dem Geschäftsvermögen

    Wurde das Grundstück vom Geschäftsvermögen in das Privatvermögen überführt, hatte dies bei der Einkommenssteuer eine Besteuerung des Liquidationsgewinns zur Folge (§ 24 Abs. 1 StG; StB SO § 48 Nr. 3). Dann gilt die Überführung als letzte steuerbegründende Veräusserung, so dass der Wert, der Grundlage für die Liquidationsgewinnsteuer bildete, als Erwerbspreis zu verwenden ist (§ 55 Abs. 5 StG). Vor 2011 entsprach dieser Wert in der Regel den Anlagekosten, da nur die wieder eingebrachten Abschreibungen als Liquidationsgewinn besteuert wurden. Seit 2011 ist grundsätzlich die Differenz zwischen Verkehrswert und Buchwert als Liquidationsgewinn zu besteuern (§ 24 Abs. 2 StG). Der Steuerpflichtige kann jedoch beantragen, nur die bisher zugelassenen Abschreibungen und Rückstellungen als Liquidationsgewinn zu versteuern. In diesem Fall unterliegt dann aber der Gewinn aus der späteren Veräusserung der Einkommenssteuer (§ 24 Abs. 3 lit. b StG). Fand die Überführung in das Privatvermögen vor über 30 Jahren statt, bestimmt sich der Erwerbspreis ebenfalls nach dem Verkehrswert vor 30 Jahren.

    2.4                 Wirtschaftliche Handänderung

    Bei der Veräusserung von Mehrheitsbeteiligungen an Immobiliengesellschaften ist der Erwerbspreis grundsätzlich gleich zu ermitteln wie der Erlös, sofern die Gesellschaft beim Erwerb der Mehrheitsbeteiligung bereits Eigentümerin des Grundstücks war (siehe StB SO § 54 Nr. 1). Hat die Gesellschaft das Grundstück erst gekauft, nachdem der Gesellschafter die Mehrheitsbeteiligung erworben hatte, ist dieser Kaufpreis massgebend. Wenn der Gesellschafter die Mehrheitsbeteiligung vor mehr als 30 Jahren erworben hat und das Grundstück ebenfalls mindestens 30 Jahre im Eigentum der Gesellschaft war, ist auch hier der Verkehrswert vor 30 Jahren massgebend. Hat die veräusserte Immobiliengesellschaft während der massgebenden Besitzesdauer wertvermehrenden Aufwendungen getätigt, sind diese ebenfalls als Anlagekosten zu berücksichtigen.

     

    Beispiel: Armin Amrein hat vor 25 Jahren sämtliche Aktien der Alpha AG, damals schon Eigentümerin einer Liegenschaft in Aeschi, zum Preis von CHF 600'000 gekauft. Damalige Bilanz (in TCHF):

     

    Aktiven

    Passiven

     

     

    Flüssige Mittel, Debitoren

    50

    100

    Kreditoren

     

    Wertschriften (Kurswert = 100)

    100

    800

    Hypothek

     

    Liegenschaft Aeschi

    950

    200

    Aktienkapital

     

     

    1‘100

    1‘100

     

     

    Die Alpha AG hat vor 10 Jahren die Liegenschaft umgebaut und saniert. Die wertvermehrenden Aufwendungen von CHF 500'000 wurden aktiviert und seither teilweise wieder abgeschrieben. Nun verkauft Amrein als Alleinaktionär sämtliche Aktien zum Preis von CHF 1‘800‘000. Verkaufsbasis bildet die nachstehende Bilanz (in TCHF):

     

    Aktiven

    Passiven

     

     

    Flüssige Mittel, Debitoren

    250

    200

    Kreditoren

     

    Wertschriften (Kurswert = 500)

    300

    1‘000

    Hypothek

     

    Liegenschaft Aeschi

    1‘250

    400

    Reserven

     

     

     

    200

    Aktienkapital

     

     

    1‘800

    1‘800

     

     

    Der Erlös für die Liegenschaft in Aeschi berechnet sich wie folgt:

    Verkaufspreis Aktien

     

     

    1'800‘000

     

    + übernommene Schulden

     

     

    1'200‘000

     

    – nicht-liegenschaftliche Aktiven (Verkehrswert)

     

    – 750‘000

     

    Erlös Liegenschaft

     

     

    2'250‘000

     

    Erwerbspreis

     

     

     

     

    Kaufpreis Aktien

     

     

    600‘000

     

    + übernommene Schulden

     

     

    900‘000

     

    – nicht-liegenschaftliche Aktiven (Verkehrswert)

     

    – 150‘000

     

    Erwerbspreis Liegenschaft

     

     

    1‘350‘000

     

     

     

     

     

     

    Grundstückgewinn

     

     

     

     

    Erlös

     

     

    2'250‘000

     

    – Erwerbspreis vor 25 Jahren

     

     

    – 1'350‘000

     

    – Wertvermehrende Aufwendungen vor 10 Jahren *)

    – 500‘000

     

    Reingewinn

     

     

    400‘000

     

    Besitzesdauerabzug, 25 Jahre, 40 %

     

     

    – 160‘000

     

    Steuerbarer Grundstückgewinn

     

     

    240‘000

     

    *) Die wertvermehrenden Aufwendungen sind zu berücksichtigen, ungeachtet in welchem Umfang die Gesellschaft sie aktiviert und wieder abgeschrieben hat.


    Anhang: Baukosten-Index der Solothurnischen Gebäudeversicherung (SGV-Index)

    Jahr

     

    Basis 1939

     

    Basis 1988

    Jahr

     

    Basis 1939

     

    Basis 1988

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    1970

     

    350%

     

     

    2000

     

    847%

     

    113%

    1971

     

    400%

     

     

    2001

     

    877%

     

    117%

    1972

     

    450%

     

     

    2002

     

    900%

     

    120%

    1973

     

    500%

     

     

    2003

     

    900%

     

    120%

    1974

     

    540%

     

     

    2004

     

    900%

     

    120%

    1975

     

    540%

     

     

    2005

     

    900%

     

    120%

    1976

     

    520%

     

     

    2006

     

    900%

     

    120%

    1977

     

    510%

     

     

    2007

     

    938%

     

    125%

    1978

     

    510%

     

     

    2008

     

    975%

     

    130%

    1979

     

    520%

     

     

    2009

     

    975%

     

    130%

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    1980

     

    550%

     

     

    2010

     

    1012%

     

    135%

    1981

     

    600%

     

     

    2011

     

    1012%

     

    135%

    1982

     

    650%

     

     

    2012

     

    1012%

     

    135%

    1983

     

    670%

     

     

    2013

     

    1050%

     

    140%

    1984

     

    670%

     

     

    2014

     

    1050%

     

    140%

    1985

     

    670%

     

     

    2015

     

    1050%

     

    140%

    1986

     

    670%

     

     

    2016

     

    1050%

     

    140%

    1987

     

    700%

     

     

    2017

     

    1050%

     

    140%

    1988

     

    700%

     

     

     

     

     

     

     

    1989

     

    750%

     

    100%

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    1990

     

    800%

     

    107%

     

     

     

     

     

    1991

     

    870%

     

    116%

     

     

     

     

     

    1992

     

    900%

     

    120%

     

     

     

     

     

    1993

     

    900%

     

    120%

     

     

     

     

     

    1994

     

    870%

     

    116%

     

     

     

     

     

    1995

     

    870%

     

    116%

     

     

     

     

     

    1996

     

    870%

     

    116%

     

     

     

     

     

    1997

     

    847%

     

    116%

     

     

     

     

     

    1998

     

    847%

     

    113%

     

     

     

     

     

    1999

     

    847%

     

    113%

     

     

     

     

     

     


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