Erlös

Gesetzliche Grundlagen
§ 54 StG

Inhalt

1             Erlös im Allgemeinen
2             Kaufpreis
3             Nebenleistungen
4             Sachleistungen
5             Wiederkehrende Leistungen
6             Überführung von Grundstücken des Privatvermögens ins Geschäftsvermögen
7             Versicherungsleistungen
8             Wirtschaftliche Handänderungen
Anhang: Rententabelle


1           Erlös im Allgemeinen

Als Erlös gelten alle Leistungen des Erwerbers, mit Ausnahme von Nutzniessung und Wohnrecht. Folglich ist nicht nur auf den im Kaufvertrag beurkundeten Kaufpreis für das veräusserte Grundstück abzustellen, sondern es sind auch alle andern Leistungen zu berücksichtigen, die der Erwerber zu Gunsten des Veräusserers und ihm nahestehenden Personen im Zusammenhang mit dem Grundstückgeschäft erbringt. Gegenleistungen für das Grundstück in Form von Sachwerten sind dabei zum Verkehrswert zu bewerten, wiederkehrende Leistungen werden zum Barwert angerechnet (§ 54 Abs. 1 StG).

Grundsätzlich unerheblich ist, wie die steuerpflichtige Person den Erlös verwendet, namentlich ob sie Dritte am Erlös oder Gewinn beteiligen muss (siehe auch StB SO § 52 Nr. 1). Der gesamte Erlös wird dem Steuerpflichtigen zugerechnet. Eine Rolle spielt die Verwendung des Erlöses aber bei der Frage, ob und in welchem Umfang eine Ersatzbeschaffung erfolgte (siehe StB SO § 50 Nr. 1) und wenn die Besteuerung zum Rentensatz beantragt wird (StB SO § 58 Nr. 1).


2              Kaufpreis

Der massgebende Erlös ergibt sich grundsätzlich aus dem im Grundstückkaufvertrag beurkundeten Kaufpreis. Wenn der Steuerpflichtige jedoch nachweisen kann oder sich sonst wie herausstellt, dass der Erlös aus dem Grundstückgeschäft vom beurkundeten Betrag abweicht, so ist dieser tatsächliche Erlös für die Berechnung des Grundstückgewinnes massgebend. Nachträgliche Änderungen des Kaufpreises durch Vergleich, gerichtliches Urteil oder behördliche Verfügung sind – unter Vorbehalt der Steuerumgehung – zu beachten. Bleibt aber der Kaufpreis infolge Zahlungsunfähigkeit des Käufers ganz oder teilweise aus, handelt es sich um einen privaten Kapitalverlust, der für die Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer nicht von Bedeutung ist.

Wird ein Grundstück in der Zwangsverwertung veräussert, stellt der Zuschlagpreis den massgebenden Erlös dar.


3             Nebenleistungen

Soweit sie im Kaufpreis nicht bereits enthalten sind, müssen weitere Leistungen des Erwerbers zu Gunsten des Veräusserers zum Erlös hinzugerechnet werden. Als mögliche solche Nebenleistungen können genannt werden:

  • Entschädigungen für die Räumung des veräusserten Grundstücks, von Umzugskosten, Ertragsausfällen oder Inkonvenienzen (Entschädigung für Umtriebe, Verzögerungen usw. insbesondere bei Enteignung oder Veräusserung zur Vermeidung der drohenden Enteignung);
  • Übernahme von Verkaufsspesen, Mäklerprovisionen und anderen Verpflichtungen des Verkäufers;
  • Ablösung von Vorkaufs- oder Kaufsrechten oder Bauservituten auf dem veräusserten Grundstück;
  • überhöhte Zahlungen für mitverkauftes Inventar oder andere übernommene nicht liegenschaftliche Werte;
  • allfällige Vorauszahlungen;
  • Übernahme der Grundstückgewinnsteuer durch den Erwerber, weil der Veräusserer von seiner gesetzlichen Zahlungspflicht befreit wird. Da die Grundstückgewinnsteuer progressiv ausgestaltet ist, muss der massgebende Erlös mit einer Annäherungsrechnung ermittelt werden, indem die errechnete Steuer immer wieder zum vereinbarten Kaufpreis hinzugerechnet wird, bis sich keine Abweichung mehr ergibt.

 

Beispiel: Norbert Nager verkauft sein 1994 erworbenes Einfamilienhaus in Solothurn im Jahr 2017 an Paul Pfister zum Preis von CHF 700'000.—. Zusätzlich verpflichtet sich Pfister, die Steuer für Nager zu bezahlen. Die anrechenbaren Anlagekosten betragen CHF 600'000.—, der Besitzesdauerabzug (BDA) für die 23 Jahre Besitzesdauer 36%. Die Grundstückgewinnsteuer (ohne Kirchensteuer) berechnet sich wie folgt:

Erlös

Anlagekosten

Gewinn

BDA (36%)

stb. Gewinn

Steuer

700‘000

600‘000

100‘000

36‘000

64‘000

9‘816

709‘816

600‘000

109‘816

39‘534

70‘282

11‘150

711‘150

600‘000

111‘150

40‘014

71‘136

11‘340

711‘340

600‘000

111‘340

40‘082

71‘258

11‘368

711‘368

600‘000

111‘368

40‘092

71‘276

11‘372

711‘372

600‘000

111‘372

40‘094

71‘278

11‘372

Im Gegenzug müssen im Kaufpreis inbegriffene Vermögenswerte, die zusammen mit der Liegenschaft verkauft werden, aber nicht Bestandteil des Grundstücks bilden (z.B. bewegliche Einrichtungen, Möbel), vom Kaufpreis abgezogen werden. Diese Werte sind nachzuweisen, das mitverkaufte Mobiliar beispielsweise mit einem detaillierten Inventar.


4              Sachleistungen

Wenn der Erwerber anstelle des Kaufpreises in Geld oder zusätzlich dazu Sachleistungen zu erbringen hat, sind diese zum Verkehrswert einzusetzen. In Sachleistungen besteht der Erlös typischerweise beim Tausch, ausschliesslich beim Tausch wettauf, teilweise beim Tausch gegen Aufgeld. Der Verkehrswert ist zu schätzen und gilt  – wie bei der Handänderungssteuer – als der Preis, der sich nach den üblichen Grundsätzen des Angebots und der Nachfrage im konkreten Fall erzielen lässt, den auch ein beliebiger Dritter, falls er sich in der Situation des Erwerbers befunden hätte, aufgrund vernünftiger wirtschaftlicher Überlegungen aufgewendet hätte (KRKE 1978 Nr. 24, 1984 Nr. 35, KSGE 1986 Nr. 24, 1990 Nr. 19). In gleicher Weise zu bewerten sind Arbeitsleistungen oder minderwertige Zahlungsmittel (z.B. Fremdwährung oder Wertpapiere, nicht aber WIR-Geld), wobei der Steuerpflichtige deren Minderwert bei Vertragsabschluss nachzuweisen hat. Hingegen können nachträgliche Werteinbussen dieser Gegenleistungen nicht berücksichtigt werden.

 

Beispiel: Stefan Studer tauscht sein unüberbautes Grundstück von 10 a Fläche in Starrkirch-Wil, das er vor Jahrzehnten von seinen Eltern geerbt hatte (Verkehrswert vor 30 Jahren: CHF 100/m2), gegen ein Grundstück von Kurt Keller in Kestenholz von 900 m2. Keller hatte dieses vor sechs Jahren für CHF 250‘000 gekauft. Gemäss Tauschvertrag zahlt Keller ein Aufgeld von CHF 90‘000. Die Handänderungssteuer wird bei Keller von einem Wert von CHF 450‘000, bei Studer von CHF 360‘000 erhoben.

Grundstückgewinn Studer:

 

 

Erlös:    Grundstück Kestenholz (Verkehrswert)

360‘000

 

            Aufgeld von Keller

90‘000

 

Total Erlös

450‘000

450‘000

./.Anlagekosten: Verkehrswert Starrkirch-Wil vor 30 Jahren

 

100‘000

Reingewinn

 

350‘000

./. Abzug für Besitzesdauer (50% für 30 Jahre)

 

175‘000

Steuerbarer Grundstückgewinn

 

175‘000

 

 

 

Grundstückgewinn Keller:

 

 

Erlös:    Grundstück Starrkirch-Wil (Verkehrswert)

450‘000

 

            ./. Aufgeld an Studer

90‘000

 

Total Erlös

360‘000

360‘000

./. Anlagekosten: Kaufpreis Kestenholz vor 6 Jahren

 

250‘000

Reingewinn

 

110‘000

./. Abzug für Besitzesdauer (2% für 6 Jahre)

 

2‘200

Steuerbarer Grundstückgewinn

 

107‘800

 



5           Wiederkehrende Leistungen

Wiederkehrende Leistungen sind mit ihrem Barwert zum Erlös zu rechnen. Dabei handelt es sich in erster Linie um Renten, allenfalls auch um Arbeitsleistungen, die der Erwerber über eine längere Zeit zu Gunsten des Veräusserers erbringen muss. Hingegen nimmt das Gesetz Nutzniessung und Wohnrecht am veräusserten Grundstück ausdrücklich vom Erlös aus. Denn diese unterliegen künftig beim Veräusserer zu 100% der Einkommenssteuer (§ 27 lit. b StG), während Leibrenten nur zu 40% als Einkommen erfasst werden (§ 29 Abs. 2 StG). Der Barwert entspricht dem Kapital, das heute verzinslich angelegt werden müsste, um mit ihm und den daraus fliessenden Erträgen die periodischen Leistungen während der vorgesehenen oder voraussichtlichen Laufzeit zu finanzieren. Für die Kapitalisierung wird, wenn die Parteien den Barwert nicht oder nicht aufgrund eines anerkannten Tabellenwerks ermittelt haben (Barwerttafeln von Stauffer/Schaetzle/Weber, 6. Aufl., Zürich 2013), die von der Eidg. Steuerverwaltung herausgegebene Rententabelle ( Anhang) verwendet.

 

Beispiel: Walter Wanner, 71 Jahre alt, verkauft seine Liegenschaft an Barbara Bally. Sie verpflichtet sich zu folgenden Gegenleistungen:

-       Übernahme der bestehenden Hypothekarschulden

 

350‘000

-       Barzahlung

 

80‘000

-       Monatliche Rente bis an das Lebensende von Wanner

 

800

Der Erlös berechnet sich wie folgt:

 

 

Schuldübernahme

 

350‘000

Barzahlung

 

80‘000

Barwert der Leibrente: Kapitalisierungsfaktor für Mann, 71 Jahre

63.71

 

            12 x 800 x 1'000 : 63.71

 

150‘682

Total Erlös

 

580‘682



6               Überführung von Grundstücken des Privatvermögens ins Geschäftsvermögen

Bei Überführung von Grundstücken und Anteilen an solchen aus dem Privatvermögen in das Geschäftsvermögen gilt als Erlös der Wert, zu dem das Vermögensobjekt in der Unternehmung aktiviert

Beispiel: Die Rechtsanwältin Gabi Gerber hat ihre Anwaltskanzlei in der geerbten, bis­her vermieteten Stockwerkeinheit eröffnet und diese damit in das Geschäftsvermögen überführt (siehe das Beispiel in StB SO § 49 Nr. 1). Die Eigentumswohnung hatte ihre Mutter vor 20 Jahren für CHF 280'000 erworben. Obwohl seither daran keine wertvermehrenden Verbesserungen vorgenommen wurden, könnte sie heute für CHF 400'000 verkauft werden. Gerber nimmt die Praxisräume zu den ursprünglichen Anlagekosten von CHF 280'000 als Anlagevermögen in ihre Eröffnungsbilanz auf (Variante 1: CHF 360'000, Variante 2: CHF 400'000). Ist eine Grundstückgewinnsteuer geschuldet?

Der in der Eingangsbilanz aktivierte Wert gilt als Erlös. Die Steuerfolgen hangen demnach vom Wert ab, zu dem sie die Liegenschaft aktiviert. Zulässig sind alle drei Varianten, höchstens jedoch der aktuelle Verkehrswert.

 

Grundfall

Variante 1

Variante 2

Erlös = aktivierter Wert

280‘000

360‘000

400‘000

Anlagekosten

280‘000

280‘000

280‘000

Grundstückgewinn

0

80‘000

120‘000

Besitzesdauerabzug für 20 Jahre, 30%

0

24‘000

36‘000

Steuerbarer Grundstückgewinn

0

56‘000

84‘000

Vom bilanzierten Wert kann sie während ihrer selbständigen Erwerbstätigkeit Abschreibungen vornehmen und so ihr steuerbares Einkommen reduzieren.


. 9