Kanton Solothurn

Gesetzliche Grundlagen
§ 59bis StG
§ 4 StVO Nr. 2
§ 5 StVO Nr. 2

Inhalt

1             Ordentliches Bezugsverfahren. 2

2             Gesetzliches Pfandrecht 3

2.1          Grundsatz. 3

2.2          Eintragung des Pfandrechts 3

2.3          Geltendmachung des Pfandrechts 4

2.4          Absicherung des Erwerbers

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1             Ordentliches Bezugsverfahren

Die Grundstückgewinnsteuer wird mit der Zustellung der Veranlagungsverfügung oder der provisorischen Rechnung fällig (§ 177 Abs. 4 StG). Die Zahlungsfrist beträgt 30 Tage; danach ist der Steuerbetrag zu dem vom Regierungsrat festgesetzten Verzugszins zu verzinsen, seit 2012 zu 3.0% (§ 179 StG und § 13 StVO Nr. 10). Bezugsbehörde ist die Abteilung Bezug des Kantonalen Steueramtes (§ 1 StVO Nr. 5). Sie ist demnach auch zuständig für die Gewährung von Zahlungserleichterungen wie Stundung oder Ratenzahlung (§ 181 StG; §§ 1 ‑ 4 StVO Nr. 11).

Die Steuer ist beim Steuerpflichtigen, d.h. beim Veräusserer des Grundstücks (§ 52 Abs. 1 StG), zu beziehen, und zwar auch dann, wenn sich der Erwerber vertraglich zur Bezahlung der Steuer verpflichtet hat. Waren die Veräusserer Gesamteigentümer, haften sie solidarisch für die Steuer (§ 52 Abs. 3 StG). Grundsätzlich verjährt die Forderung der Grundstückgewinnsteuer fünf Jahre nach Rechtskraft der Veranlagung. Die Verjährung wird durch jede Einforderungshandlung gegenüber dem Steuerpflichtigen (Rechnung, Mahnung, Betreibung) unterbrochen und beginnt damit neu zu laufen. Zehn Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem die Steuerveranlagung rechtskräftig geworden ist, tritt jedoch die absolute Verjährung ein. Wird aber für die Steuer ein Grundpfand eingetragen (dazu gleich anschliessend), unterliegt sie keiner Verjährung mehr (§ 139 StG; Art. 807 ZGB; KSGE 2004 Nr. 2).

2             Gesetzliches Pfandrecht

2.1         Grundsatz

Zur Sicherung der Grundstückgewinnsteuer besteht am veräusserten Grundstück ein gesetzliches Pfandrecht ohne Eintragung in das Grundbuch. Es geht jeder eingetragenen Belastung vor (§ 59^bis Abs. 1 StG) und bietet Sicherheit für die Steuerforderung, eingeschlossen allfällige Nachsteuern, für die Kosten der Betreibung und für die in zeitlicher Hinsicht nicht beschränkten Verzugszinsen (§ 59^bis Abs. 3 StG; KSGE 2003 Nr. 3). Das gesetzliche Pfandrecht besteht für die Steuer aus dem aktuellen Geschäft sowie für sämtliche noch nicht bezahlten Grundstückgewinnsteuern aus früheren Handänderungen des Grundstücks, selbst wenn diese Steuern noch nicht veranlagt sind. Im Falle von Ersatzbeschaffungen besteht das gesetzliche Pfandrecht am zuletzt selbst genutzten Grundstück (§ 59^bis Abs. 2 StG).

Wird ein Grundstück im Rahmen einer Zwangsverwertung mit Gewinn veräussert, gehört die Grundstückgewinnsteuer zu den Verwertungskosten, die vorweg vom Erlös in Abzug zu bringen und zu begleichen sind, bevor der Nettoerlös an die Gläubiger verteilt wird (BGE 122 III 246 Erw. 5). Im Konkursverfahren stellt sie eine Masseschuld dar, die vor Befriedigung der Pfandgläubiger zu tilgen ist (BGE 134 III 37 Erw. 4.3), erst recht vor der Rückzahlung eines allfälligen Überschusses an den Gemeinschuldner (Urteil BGer 2C_798/ 2011 vom 24.08.2012 Erw. 2.2). Wird die Grundstückgewinnsteuer entsprechend dieser Rechtslage beglichen, geht das Steuerpfandrecht mit der Zahlung unter. Unterbleibt jedoch die Bezahlung im Betreibungs- oder Konkursverfahren, besteht die Steuerforderung noch immer, und damit existiert auch das Pfandrecht aufgrund des Akzessorietätsprinzips weiter. Dementsprechend vermag das Grundpfandrecht in einer solchen Konstellation das Betreibungs- oder Konkursverfahren durchaus zu "überleben" (Urteil BGer 2C_798/ 2011 vom 24.08.2012 Erw. 5.2).

2.2         Eintragung des Pfandrechts

Übersteigt die Steuer den Betrag von CHF 1‘000, kann das Pfandrecht gutgläubigen Dritten, die sich auf das Grundbuch verlassen haben, nur entgegengehalten werden, wenn es innert vier Monaten seit der Veranlagung, spätestens aber innert zwei Jahren seit der Veräusserung, eingetragen wird. Das Steueramt lässt deshalb das Pfandrecht vor Ablauf der Frist durch einseitige schriftliche Anmeldung mit den notwendigen Belegen gemäss Art. 76 GBV in das Grundbuch eintragen, wenn die Steuer nicht fristgerecht bezahlt wird, auch wenn die Veranlagung erst provisorisch erfolgt ist oder dagegen Rechtsmittel hängig sind. Das Grundbuch gibt damit Auskunft über gesetzliche Pfandrechte aufgrund von Veräusserungsgeschäften, die mehr als zwei Jahre zurückliegen. Pfandrechte aus neueren Geschäften sind in der Regel nur ersichtlich, wenn die Grundstückgewinnsteuer vor mehr als vier Monaten veranlagt worden ist. Wenn sich das Veranlagungs- und/oder Bezugsverfahren gegen den Steuerpflichtigen als langwierig erweisen, muss folglich das Pfandrecht vor der rechtskräftigen Erledigung des Veranlagungsverfahrens bzw. vor Abschluss des Inkassoverfahrens eingetragen werden.

2.3         Geltendmachung des Pfandrechts

Führt das Inkasso der Grundstückgewinnsteuer beim Verkäufer zu einem Verlust, nimmt das Kantonale Steueramt das gesetzliche Pfandrecht in Anspruch. Weil das Grundstück für die Steuer des Verkäufers haftet, wird der neue Eigentümer diese bezahlen müssen, wenn er die Zwangsverwertung des Grundstücks abwenden will.

Das Steueramt macht das Steuerpfandrecht gegenüber dem neuen Eigentümer in der Regel erst geltend, wenn das Steuerinkasso beim Steuerpflichtigen erfolglos verlaufen ist. Dann erlässt es gegenüber dem Pfandeigentümer eine sogenannte Pfandrechtsverfügung, mit der es Bestand und Umfang des Pfandrechts feststellt und ihn zur Bezahlung der ausstehenden Steuer auffordert (§ 59^bis Abs. 5 StG). Die Verfügung kann mit Einsprache und anschliessend mit Rekurs beim Kant. Steuergericht angefochten werden, unterliegt also einer gerichtlichen Beurteilung. In diesem Pfandrechtsverfahren kann der Pfandeigentümer auch die dem Pfandrecht zugrunde liegende, grundsätzlich rechtskräftige Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer überprüfen lassen (§ 59^bis Abs. 6 StG), da er bisher am Veranlagungsverfahren nicht beteiligt war und dort keine Verfahrensrechte ausüben konnte. Diese Überprüfung kann aber nur eine Reduktion des Pfandrechts bewirken; auf die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer des Veräusserers hat sie keinen Einfluss.

2.4         Absicherung des Erwerbers

Der Erwerber haftet aufgrund des Pfandrechts mit dem Grundstück für die Steuer und muss sie im Ergebnis begleichen, wenn der Verkäufer sie nicht bezahlen sollte. Deshalb kann er zu seiner Absicherung vor Abschluss des Kaufvertrages bei der Veranlagungsbehörde am Ort des Grundstücks unentgeltlich Auskunft verlangen über

• die bei früheren Verkäufen veranlagten, noch nicht bezahlten Grundstückgewinnsteuern,
• allenfalls hängige Veranlagungs-, Einsprache- und Rekursverfahren,
• die voraussichtliche Höhe der Grundstückgewinnsteuer des aktuellen Geschäftes.

Die Amtschreiberei macht die Parteien auf das gesetzliche Pfandrecht und den Erwerber zusätzlich auf das Auskunftsrecht aufmerksam (§ 4 StVO Nr. 2). Wer Auskunft über Grundstückgewinnsteuern erhalten will, muss sich bei der Veranlagungsbehörde über seine Berechtigung ausweisen (§ 5 Abs. 1 StVO Nr. 2; z.B. Vollmacht des Veräusserers, Vertragsentwurf, Vorvertrag). Auskünfte über neu entstehende Grundstückgewinnsteuern können nur unter Vorbehalt abgegeben werden, da die Veranlagungsbehörde den Sachverhalt vor Abschluss eines Kaufvertrages nicht eingehend abklären kann.

Der Erwerber kann sich vertraglich gegen die nachteiligen Folgen des gesetzlichen Pfandrechts absichern, indem er z.B.

• einen Teil des Kaufpreises in der voraussichtlichen Höhe der Grundstückgewinnsteuer auf ein Sperrkonto einzahlt, über das Käufer und Verkäufer nur gemeinsam zur (oder nach) Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer verfügen können, oder
• indem die Vertragsparteien eine Bank als Zahl- und Treuhandstelle einsetzen, welche die Bezahlung des Kaufpreises, der Grundstückgewinnsteuer und Handänderungssteuer besorgt.