Kanton Solothurn

Gesetzliche Grundlagen
§ 27 StG
Art. 21 DBG


Weitere Grundlagen

• Analyse der Schweizerischen Steuerkonferenz zur steuerrechtlichen Qualifikation von Investitionen in umweltschonende Technologien wie Photovoltaikanlagen vom 3. Februar 2016.
   

Inhalt

1          Miete
1.1       Mietertrag
1.2       Vorzugsmietzins
1.3       Untervermietung
1.4       Crowdfunding / Crowdinvesting
1.5       Ferienwohnungen
1.6       WEG-Finanzierung
1.6.1    Grundverbilligung
1.6.2    Zusatzverbilligung
1.7       Photovoltaikanlagen
2          Pacht
3         Beispiele
3.1      Unselbständigerwerbender in Mietwohnung
3.2      Selbständigerwerbender in Mietwohnung
4         Direkte Bundessteuer


1         Miete

1.1      Mietertrag

Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Ge-brauch zu überlassen und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Bei Liegenschaften ist es in der Regel der Eigentümer, der seine Wohnung bzw. sein Haus oder auch nur einzelne Räume davon vermietet. Es besteht aber auch die Möglichkeit, dass ein Mieter das ganze Mietobjekt oder aber auch nur einzelne Räume davon untervermietet. Alle Einkünfte aus Vermietung und Untervermietung sind als Ein-kommen aus unbeweglichem Vermögen zu versteuern.

Sind Liegenschaften an Dritte vermietet, ist der wirklich erzielte und nicht der erzielbare Mietertrag der Veranlagung zugrunde zu legen (BGE 71 I 131). Dies gilt jedoch nicht, wenn die Liegenschaft Verwandten oder ihnen sonst irgendwie nahestehenden Personen (Freundinnen, Freunde usw.) deutlich unter dem Marktwert überlassen wird. In diesen Fällen ist der Eigentümer für den Mietwert der überlassenen Räumlichkeiten steuerpflichtig, denn der Mieter hat keinen Rechtsanspruch auf die unentgeltliche Überlassung der Wohnung, so dass es sich um eine freiwillige Leistung handelt, die nur durch einen Unter-stützungsabzug berücksichtigt werden kann, sofern der Mieter als unterstützungsbedürftig angesehen werden kann.

Zum steuerbaren Mietertrag gehören: 

•    Die Bruttomietzinseinnahmen einschliesslich des Betrages, der
     dem Hauswart oder Hausverwalter als Arbeitsentgelt gewährten
     Mietzinsreduktion; 
•    Alle Vergütungen der Mieter für Nebenkosten, ausgenommen
     die Zahlungen für Heizung, Warmwasser und Reinigung für Treppenhaus
     und Vorplatz, soweit sie die tat-sächlichen Auslagen des Vermieters
     übersteigen. Sind die Entschädigungen für Heizung, Warmwasser und
     Reinigung vertraglich im Mietzins inbegriffen, so können die tatsächlichen
     Auslagen hierfür von den Mietzinseinnahmen abgezogen werden. 


1.2      Vorzugsmietzins

Macht der Mietzins (ohne Nebenkosten) weniger als 50 % der Marktmiete (als Vergleichsbasis kann der Mietwert für die direkte Bundessteuer herangezogen werden) aus, ist zu vermuten, dass wegen der mehrheitlich unentgeltlichen Überlassung eine dem Eigengebrauch nahe kommende Situation vorliegt. In diesem Fall hat der Eigentümer den vereinbarten Mietzins und die Differenz zum steuerbaren Mietwert als Einkommen aus unbeweglichem Vermögen zu versteuern (Urteil BGer 2C.12/2007 vom 22. Februar 2007, in: StR 2007, S. 506).


1.3      Untervermietung

Mietzinseinnahmen aus der Untervermietung von Wohnungen oder Zimmern sind nach Abzug der darauf entfallenden Kosten steuerpflichtig. Von diesem Betrag können pau-schal noch 20 % abgezogen werden.


1.4     Crowdfunding / Crowdinvesting

Über Plattformen im Internet ist es heute für Investoren möglich, direkt in Immobilien zu investieren. Der Plattformbetreiber sucht geeignete Immobilienobjekte auf dem Markt und klärt mit einem Finanzinstitut die Hypothekarbelehnung ab. Dann schreibt er die Immobilie inklusive Details wie Objekt- und Lageeigenschaften, Renditeberechnungen und Schätzungen auf seiner Internetseite aus und sammelt das benötigte Kapital zum Er-werb der Liegenschaft. Bei diesem sogenannten Crowdinvesting wird der Steuerpflichtige Miteigentümer einer Immobilie und nicht Gesellschafter des Plattformbetreibers.

Sämtliche beteiligten Personen werden im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen und gelten ab diesem Zeitpunkt als wirtschaftlich am Ort der gelegenen Sache zugehörig. Die Erträge (Mietzins) sind als Einkommen aus unbeweglichem Vermögen zu versteuern.


1.5      Ferienwohnungen

Bei Ferienwohnungen können pauschal 20 % (wenn zusätzlich noch die Wäsche zur Ver-fügung gestellt wird, 30 %) der Mietzinseinnahmen als Gewinnungskosten geltend ge-macht werden. Damit wird der Abnützung des Mobiliars Rechnung getragen.


1.6     WEG-Finanzierung 

Gestützt auf das WEG richtet der Bund in Form von Grund- und Zusatzverbilligungen Bei-träge zur Senkung der Eigentümer- und Mieterlasten aus.


1.6.1  Grundverbilligung 

Bei der Grundverbilligung handelt es sich um rückzahlbare und verzinsliche Vorschüsse, die in Jahresraten sowohl an Wohneigentümer (Selbstnutzer) zur Reduktion der Zinsbelastung als auch an Vermieter zur Verbilligung der Mietzinsen ausgerichtet werden und die grundpfandrechtlich sicherzustellen sind. Die Vorschüsse werden während rund 11 Jahren abnehmend ausbezahlt und sind in den folgenden 14 Jahren inkl. Zins zurückzuzahlen. 

Steuerliche Behandlung:
•    Der Vermieter kann zwischen zwei Methoden wählen, wobei er die einmal
     gewählte Methode bis zur vollständigen Tilgung der Bundesvorschüsse
     beibehalten muss:
•    Methode 1: Als Liegenschaftsertrag zu versteuern sind nur die verbilligten,
     von den Mietern tatsächlich bezahlten Mietzinsen, während die Bundes-
     vorschüsse als Darle-hen zu behandeln sind. 
•    Methode 2: Die Bundesvorschüsse sind in der Auszahlungsphase zusätzlich
     zu den verbilligten Mietzinsen als Mieterträge zu versteuern. In der
     Rückzahlungsphase, in der die Mieter übersteigende Mietzinsen die Verbilligung
     zurückerstatten müssen, gelten die zurückbezahlten Vorschüsse beim Vermieter
     als abziehbarer Aufwand. Wird eine Buchhaltung geführt, sind die Vorschüsse
     als Eventualguthaben bzw. Eventualverpflichtung aufzuführen
     („Garantierte zukünftige Einnahmen“ / „Zurück-zuzahlende Zuschüsse“).


1.6.2  Zusatzverbilligung 

Die Zusatzverbilligung besteht in jährlich gleichbleibenden, nicht rückzahlbaren Zuschüssen. Die Zusatzverbilligung wird nur für Bewohner gewährt, deren Einkommen und Vermögen die vom Bundesrat festgesetzten Grenzen nicht übersteigen. Sie setzt die Grundverbilligung voraus. 

Steuerliche Behandlung:
•    Nicht rückzahlbare Zuschüsse sind vom Vermieter zusammen mit den Mietzinsein-nahmen als Einkommen aus unbeweglichem Vermögen zu versteuern. 


1.7   Photovoltaikanlagen

Wird die Dachfläche vermietet, damit der Mieter darauf eine Photovoltaikanlage erstellen kann, ist der vereinbarte Mietzins zu versteuern. Erfolgt eine Einmalzahlung, kommt der Rentensatz zur Anwendung (nur bei Liegenschaften im Privatvermögen). D.h., der Miet-zins wird durch die Anzahl Jahre der Dauer des Mietvertrages geteilt (§ 46 StG).


2      Pacht

Durch den Pachtvertrag verpflichten sich der Verpächter, dem Pächter eine nutzbare Sache oder ein nutzbares Recht zum Gebrauch und zum Bezug der Früchte oder Erträgnisse zu überlassen, und der Pächter, dafür einen Pachtzins zu leisten (Art. 275 OR).
Alle Einkünfte aus der Verpachtung sind als Einkommen aus unbeweglichem Vermögen zu versteuern.


3       Beispiele

3.1    Unselbständigerwerbender in Mietwohnung

Ein Unselbständigerwerbender erhält von seinem Arbeitgeber für die regelmässige Zurverfügungstellung seines Arbeitszimmers in seiner Mietwohnung eine Entschädigung von CHF 3'600 pro Jahr. 

Lösung

Da die Berufskostenpauschale von 3 % des Nettolohns auch die Kosten des privaten Ar-beitszimmers deckt (§ 6 Abs. 2 StVO Nr. 13), stellt die Entschädigung des Arbeitgebers von CHF 3‘600 steuerbares Einkommen dar. Anstelle der pauschalen Berufskosten kann der Steuerpflichtige die effektiven Kosten geltend machen. 


3.2    Selbständigerwerbender in Mietwohnung

Ein Selbständigerwerbender benutzt einen Raum seiner Mietwohnung geschäftlich. Der dafür entrichtete Mietzins beträgt CHF 6‘000.

Lösung

Da Selbständigerwerbende anstelle der Berufskostenpauschale jeweils die effektiven Kos-ten über die Geschäftsbuchhaltung geltend machen können, stellt sich nur die Frage der Angemessenheit des Mietzinses. Ein allfällig übersetzter Mietzins ist steuerbares Einkom-men aus selbständiger Erwerbstätigkeit. 

4       Direkte Bundessteuer

Die Regelung bei der direkten Bundessteuer ist identisch.