Kanton Solothurn

Gesetzliche Grundlagen
§ 39 StG
§ 2 StVO Nr. 16
§ 8 StVO Nr. 16
Art. 32 DBG
Art. 1 ESTV-Liegenschaftskostenverordnung

Inhalt

1        Einleitung
2        Einlagen in den Erneuerungsfonds
2.1     Einlagen in bisherigem Umfang
2.2     Einlagen in erhöhtem Umfang
2.2.1  Voraussetzung der Abziehbarkeit
2.2.2  Vorbehalt der Nachbesteuerung bei fehlendem Nachweis der fristgerechten
          Realisierung des Unterhaltsprojekts
3        Erneuerungsfondsguthaben
4        Verwendung von Mitteln aus dem Erneuerungsfonds
5        Direkte Bundessteuer


1       Einleitung

Mit der Volksabstimmung vom 28. September 2025 haben Volk und Stände den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften angenommen und damit gleichzeitig die Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwertes beschlossen.

Mit der bevorstehenden Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung, die per 1. Januar 2029 in Kraft treten wird, entfällt bei selbst genutzten Liegenschaften die Möglichkeit, Unterhaltskosten vom Einkommen in Abzug zu bringen. Für Stockwerkeigentümer, die für selbst genutzte Stockwerkeigentumseinheiten über einen Erneuerungsfonds für den Unterhalt von Gemeinschaftsanlagen verfügen, stellt sich die Frage, welche fiskalischen Implikationen die bevorstehende Gesetzesänderung auf künftige Einlagen, das geäufnete Erneuerungsfondsguthaben und dessen künftige Verwendung für Unterhaltskosten hat.


2       Einlagen in den Erneuerungsfonds

2.1    Einlagen in bisherigem Umfang

Die Einlagen, welche die steuerpflichtige Person vor dem Inkrafttreten der Gesetzesände-rung, d.h. bis zum 31. Dezember 2028, in bisherigem Umfang in den Erneuerungsfonds tätigt, sind als Liegenschaftskosten abziehbar (siehe StB SO § 39 Nr. 2). Zur Festlegung des bisherigen Umfangs der Einlagen wird auf die Vorperioden abgestellt, sofern die Einlagen in den Vorperioden nicht unüblich hoch waren. Die Einlage gilt in steuerlicher Hinsicht in jenem Zeitpunkt als erfolgt, in welcher sie in Rechnung gestellt worden ist (§ 8 Abs. 1 StVO Nr. 16). Als Nachweis für die Einlagenerbringung ist die detaillierte Jahresrechnung der Stockwerkeigentümergemeinschaft einzureichen.

Einlagen, die nach dem 31. Dezember 2028 in Rechnung gestellt werden, sind nicht abziehbar.


2.2    Einlagen in erhöhtem Umfang

2.2.1 Voraussetzungen der Abziehbarkeit

Sofern die Einlagen im Vergleich zu den Vorjahren erhöht werden, ist eine Abziehbarkeit in erhöhtem Umfang nur möglich, wenn die Einlagen bis zum 31. Dezember 2028 in Rechnung gestellt werden und kumulativ: 

-    ein Zusammenhang zwischen der Erhöhung der Einlagen und einem konkret bevor-
     stehenden Unterhaltsprojekt besteht;

-    der Umfang der Erhöhung der Einlagen in Berücksichtigung des bereits geäufneten 
     Erneuerungsfondsvermögens und der finanziellen Tragweites des konkret bevor-
     stehenden Unterhaltsprojekts als angemessen erscheint; und

-    das betreffende Unterhaltsprojekt bis spätestens zum 31. Dezember 2029 realisiert wird.

Als Nachweis für das konkret bevorstehende Unterhaltsprojekt gilt das Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung, welches den Beschluss über das Unterhaltsprojekt enthält. Falls nicht bereits im Protokoll enthalten, sind zur Bestimmung der finanziellen Tragweite des Unterhaltsprojektes zusätzlich konkrete Kostenvoranschläge, Projektunterlagen etc. miteinzureichen. Diese Nachweise sind mit der Steuererklärung jener Steuerperiode zu erbringen, in welcher die Einlagen erstmalig erhöht werden. Werden die Einlagen beispielsweise im Jahr 2026 erstmalig erhöht, so wären die hiervor bezeichneten Nachweise mit der Steuererklärung 2026 einzureichen.

Massgebend für den Zeitpunkt der Realisierung des Unterhaltsprojektes ist das Datum der Schlussrechnung(-en). Mit anderen Worten gilt ein Unterhaltsprojekt dann als realisiert, wenn es tatsächlich ausgeführt worden ist und sämtliche damit verbundenen Aufwendungen in Rechnung gestellt worden sind (vgl. Ziff. 18.1 in StB SO § 39 Nr. 2). Der Nachweis über die fristgerechte Realisierung des Unterhaltsprojekts ist mit der Steuererklärung jener Steuerperiode zu erbringen, in welcher das Unterhaltsprojekt realisiert worden ist; spätestens mit der Steuererklärung 2029.

2.2.2 Vorbehalt der Nachbesteuerung bei fehlendem Nachweis der fristgerechten
         Realisierung des Unterhaltsprojekts

Weist die steuerpflichtige Person nicht spätestens mit Einreichung der Steuererklärung 2029 nach, dass das Unterhaltsprojekt bis zum 31. Dezember 2029 vollständig realisiert worden ist, werden die in den Vorperioden vollumfänglich zum Abzug zugelassenen Einlagen im auf die Erhöhung entfallenden Umfang nachbesteuert.

3       Erneuerungsfondsguthaben

Solange die im Erneuerungsfonds gebundenen Mittel nicht verwendet wurden, sind sie auch nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung durch den einzelnen Stockwerkeigentümer anteilsmässig als Vermögen (Guthaben) zu versteuern. Gleichermassen ist der vom Erneue-rungsfonds erzielte Bruttorertrag anteilsmässig als Vermögensertrag zu versteuern.


4       Verwendung von Mitteln aus dem Erneuerungsfonds

Die Verwendung von Fondsmitteln zur Finanzierung von Unterhaltskosten führt beim einzelnen Stockwerkeigentümer auch nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung nicht zu steuerbarem Einkommen. 

5       Direkte Bundessteuer

Die Regelung bei der direkten Bundessteuer ist identisch.